房產公司批馬甲

1. 為什麼開發商要用「馬甲」購地

原因

每塊地搖號，開發商都不差錢，那麼使自己在搖號環節更「幸運」呢？顯然是增加「一致行動人」的數量最有效，我好幾家公司一塊搖，只要有一家搖中，我就拿到地了。

據澎湃新聞統計，目前已有5個城市為打擊開發商採用多個馬甲公司土拍搶地而出台政策。

6月10日，東莞自然資源局、東莞住建局、東莞人社保障局、東莞市場監督局、東莞稅務局、不動產登記中心、公共資源交易中心等7部門聯合發布《關於規范土地招拍掛競買資格的通告》（試行）。

《通告》規定，東莞土地參拍企業實繳出資必須大於0；參拍企業員工參保人數必須大於0；參拍企業連續報稅1年以上，納稅大於0。初次違反規則，參拍公司一年禁止參與東莞土地拍賣，再次違反規則，參拍公司母公司一年禁止參與東莞土地拍賣。

以上內容參考網路-房地產開發商

2. 公司名下房產過戶問題

這一次評估估價低一點，稅費就會相應減少。

3. 什麼是馬甲公司

馬甲公司，就是一個外套的概念。比如你在後面遙控，有一個人代理人在前面做事情，這個人其實就是馬甲。

馬甲，網路用語，意指在同一論壇注冊多於2個（含2個）ID並同時使用時，常用的或知名度較高的那個ID一般稱為主ID，其他ID稱為馬甲ID，簡稱馬甲。

詞語來源：

出自2000年趙本山、宋丹丹的小品《鍾點工》：「小樣，別以為穿了件馬甲就不認識你了。」

這個本來湮沒在笑話堆里的平平之作，有了舞台上趙本山和宋丹丹的身體力行，一下子成了很多人的口頭禪。

另外一種說法是馬甲一詞源自於證券交易所的交易員身上穿的紅馬甲，因為交易員大部分都是為其它大股東服務，即為股東的交易傀儡，故而後來用馬甲形容論壇上的分身ID。

4. 房地產審批手續流程

房地產開發項目手續流程是開發合同；開發經營許可證；單體工程審查；預售許可證；房地產開發項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件；轉移登記。

一、開發合同。

辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。

時間：取得土地使用權證，規劃申定後。

提交:

1、可行性研究報告

2、資質證明文件

3、房地產開發項目審批書

4、土地手續(土地證或土地拍賣方案及成交確認書)

5、經規劃部門認定規劃平面圖、定點陣圖、豎向圖、管線圖

6、前期物業管理合同(協議)

7、相關規費繳納證明

8、項目開發資金監管協議。

發放：開發合同，項目手冊。

二、開發經營許可證

辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。

時間：取得開發合同後。

由房管分局審批後報市局辦理。

三、單體工程審查

辦事依據《城市房地產開發經營管理條理》、《山東省城市房地產開發經營管理條理》。

時間：簽定開發合同、規劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查後，建設工程規劃許可證前。

提交：

1、當年計委計劃批文

2、單體工程建施圖(圖紙審查中心審查過的)

3、建施計劃書及投資計劃書

4、開發合同、開發經營許可證。

發放：單體工程審查表。

四、預售許可證

辦事依據：《城市房地產開發經營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《山東省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法》。

時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。

提交：

1、營業執照：

2、資質證書、開發合同、開發經營許可證;

3、土地使用權證或合法用地文件;

4、建設工程規劃許可證;

5、開工許可證;

6、單體工程審查表;

7、施工合同;

8、工程施工進度計劃;

9、工程建設投資25%以上證明材料;

10、商品房預售方案;

11、備案回執單;

12、平面圖、樓房表;

13、商品房預售資金監管協議;

14、《商品房住宅質量保證書》、《使用說明書》。

發放：預售許可證。

五、房地產開發項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件。

辦事依據：

《城市房地產管理法》、

《山東省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用

管理辦法》。

時間：規劃、綠化、質檢驗收並合格後、房屋初始登記使用前。

提交：

1、開發項目綜合驗收申請;

2、開發項目竣工圖紙;

3、單體工程審查表;

4、規劃、綠化、質檢驗收合格報告;

5、物業管理落實情況報告。

發放：綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件。

六、房屋初始登記

時間：綜合驗收(分期綜合驗收)後。

提交：

1、土地使用權證書或合法用地文件;

2、建設工程規劃許可證;

3、建設工程開工證明;

4、建設工程竣工驗收證明;

5、幢層戶平面圖;

6、房屋初始登記申請表;

7、聊城市房屋調查表;

8、營業執照復印件;

9、綜合驗收(分期綜合驗收)證明文件。

發放：房屋產權證。

七、轉移登記

時間：辦完大證，購房合同需備案後。

提交證件：

1.身份證復印件，

2.購房合同，

3.聊城市房屋調查表，

4.購房發票，

5.契稅發票，

6.商品房移交結算協議書，

7.房屋轉移登記申請、審批書，

8.測繪發票，

9.維修基金繳款證明。

發放：房屋產權證。

(4)房產公司批馬甲擴展閱讀：

立項審批是政府有關部門對需要管理監督的項目進行審批的制度，也是一種程序。

基本內容

開發項目立項，是房地產項目開發的第一步，即取得的政府主管部門（省市發展和改革委員會，簡稱：發改委）對項目的批准文件。

工程建設項目立項審批

步驟：

第一步房地產開發公司的設立

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告。

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套

第一步房地產開發公司的設立

房地產開發公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發公司的設立

1.公司設立准備

2.申請資質等級審批

3.申請辦理企業名稱預先核准

4.辦理工商注冊登記

5.辦理稅務登記

二、外資房地產開發公司的設立

6.申請批准項目建議書

7.辦理企業名稱登記

8.送審合資或合作合同、章程

9.申領外商投資企業批准證書

10.辦理企業登記

房地產開發公司設立階段的相關稅費

1.企業法人開業登記費

2.企業法人變更登記費

3.企業法人年度檢驗費

4.補、換、領證照費

第二步房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1.選定項目，簽定合作意向書

2.初步確定開發方案

3.申報規劃要點

4.申報、審批項目建議書

5.編制項目可行性研究報告

6.申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1.可行性研究費

2.建設工程規劃許可證執照費

第三步房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計

1.申報選址定點

2.申報規劃設計條件

3.委託作出規劃設計方案

4.辦理人防審核

5.辦理消防審核

6.審定規劃設計方案

7.住宅設計方案的專家組審查

8.落實環保「三廢」治理方案

9.委託環境影響評價並報批

10.建設工程勘察招、投標

11.委託地質勘探

12.委託初步設計

13.申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14.徵求主管部門審查意見

15.落實市政公用設施配套方案

16.報審市政配套方案

17.市政各管理部門提出市政配套意見

18.市政管線綜合

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1.工程勘察（測量）費

2.工程設計費

3.建設工程規劃許可證執照費

4.竣工檔案保證金

5.臨時用地費

6.臨時建設工程費

7.建設工程勘察招標管理費

8.勘察設計監督管理費

9.古建園林工程設計費

第四步房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1.辦理建設用地規劃許可證

2.辦理建設用地委託釘樁

3.辦理國有土地使用權出讓申請

4.主管部門實地勘察

5.土地估價報告的預審

6.委託地價評估

7.辦理核定地價手續

8.辦理土地出讓審批

9.簽訂國有土地使用權出讓合同

10.領取臨時國有土地使用證

11.領取正式國有土地使用證

12.國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13.國有土地使用權劃撥用地申請

14.主管部門現場勘察

15.劃撥用地申請的審核、報批

16.取得劃撥用地批准

三、集體土地的徵用

17.徵用集體土地用地申請

18.到擬征地所在區（縣）房地局立案

19.簽訂征地協議

20.簽訂補償安置協議

21.確定勞動力安置方案

22.區（縣）房地局審核各項協議

23.市政府下文征地

24.交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費

25.辦理批地文件、批地圖

26.辦理凍結戶口

27.調查戶口核實勞動力

28.辦理農轉工工作

29.辦理農轉居工作

30.辦理超轉人員安置工作

31.地上物作價補償工作

32.征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1.地價款（土地出讓金）

2.資金佔用費

3.滯納金

4.土地使用費

5.外商投資企業土地使用費

6.防洪工程建設維護管理費

7.土地閑置費

8.土地權屬調查、地籍測繪費

9.城鎮土地使用稅

10.地價評估費

11.出讓土地預訂金

12.征地管理費

13.土地補償費

14.青苗及樹木補償費

15.地上物補償費

16.勞動力安置費

17.超轉人員安置費

18.新菜田開發建設基金

19.耕地佔用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置

房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1.委託進行拆遷工作

2.辦理拆遷申請

3.審批、領取拆遷許可證

4.簽訂房屋拆遷責任書

5.辦理拆遷公告與通知

6.辦理戶口凍結

7.暫停辦理相關事項

8.確定拆遷安置方案

9.簽訂拆遷補償書面協議

10.召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11.發放運作拆遷補償款

12.拆遷施工現場防塵污染管理

13.移交拆遷檔案資料

14.房屋拆遷糾紛的裁決

15.強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1.房屋拆遷補償費

2.搬家補助費

3.提前搬家獎勵費

4.臨時安置補助費（周轉費）

5.清理費

6.停產停業綜合補助費

7.對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費

8.一次性異地安置補助費

9.房屋拆遷管理費

10.房屋拆遷服務費

第六步房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前准備工作

1.領取房地產開發項目手冊

2.項目轉入正式計劃

3.交納煤氣（天然氣）廠建設費

4.交納自來水廠建設費

5.交納污水處理廠建設費

6.交納供熱廠建設費

7.交納供電貼費及電源建設集資費

8.土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續

9.設計單位出報批圖

10.出施工圖

11.編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12.辦理消防審核意見表

13.審批人防工程、辦理人防許可證

14.核發建設工程規劃許可證

15.領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16.辦理招標登記、招標申請

17.招標准備

18.招標通告

19.編制招標文件並核准

20.編制招標工程標底

21.標底送審合同預算審查處確認

22.標底送市招標辦核准，正式申請招標

23.投標單位資格審批

24.編制投標書並送達

25.召開招標會，勘察現場

26.召開開標會議，進行開標

27.評標、決標

28.發中標通知書

29.簽訂工程承包合同

30.工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31.辦理質量監督注冊登記手續

32.建設工程監理

33.辦理開工統計登記

34.交納實心黏土磚限制使用費

35.辦理開工前審計

36.交納投資方向調節稅

37.領取固定資產投資許可證

38.報裝施工用水、電、路

39.協調街道環衛部門

40.協調交通管理部門

41.交納綠化建設費，簽訂綠化協議

42.領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43.施工場地的「三通一平」

44.施工單位進場和施工暫設

45.工程的基礎、結構施工與設備安裝

46.施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

47.辦理單項工程驗收手續

48.辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49.商品住宅性能認定

50.竣工統計登記

51.辦理竣工房屋測繪

52.辦理產權登記

5. 注冊房地產銷售公司要哪些手續

一、選擇公司的形式： 普通的有限責任公司，最低注冊資金3萬元，需要2個（或以上）股東，從06年1月起新的公司法規定，允許1個股東注冊有限責任公司，這種特殊的有限責任公司又稱「一人有限公司」（但公司名稱中不會有「一人」字樣，執照上會註明「自然人獨資」），最低注冊資金10萬元。 如果你和朋友、家人合夥投資創業，可選擇普通的有限公司，最低注冊資金3萬元；如果只有你一個人作為股東，則選擇一人有限公司，最低注冊資金10萬元。 二、注冊公司的步驟： 1.核名： 市局核明: (股東身份證復印件；場地地址；注冊資金比例,大概主要的營業范圍) 省局核明:( 股東身份證原件，復印件；場地地址；注冊資金比例,大概主要的營業范圍) 2.租房：（產權證復印件，租賃合同（2份）；居民區需要居民會不擾民證明；） 3.編寫「公司章程」：股東決議（一人公司為任職文件）（確定公司具體營業范圍） 4.刻私章：（一般10元） 5.選擇銀行開設驗資帳戶；（以各銀行規定收費標准） 6 .找會計師事務所做詢證驗資（以各銀行規定收費標准），辦理驗資報告：（費用具體以驗資額為准） 7.填寫注冊登記表格，到工商局辦理注冊：（到工商局辦理登記手續，按注冊資金的萬分之八收取登記費用，壹佰壹拾元打證費用）（辦理時間：區工商局為5個工作日，市局為立等可取營業執照） 8.憑營業執照到公安局指定的刻章社，去刻公章、財務章。（一般在壹佰元左右） 9.辦理企業組織機構代碼證： 憑營業執照到技術監督局辦理組織機構代碼證，費用是378元。辦這個證需要三天時間。（需要營業執照副本復印件加蓋公章，法人身份證原件；復印件，辦理人身份證復印件）。 10 領取執照後，30日內到當地稅務局申請領取稅務登記證。（國稅20元，地稅0元） 填寫表格（ 營業執照副本、組織機構代碼證副本、章程、股東會決議、驗資報告、房屋租賃合同、產權證明，以上均為復印件加蓋公章。） 辦理稅務登記證時，必須有一個會計，因為稅務局要求提交的資料其中有一項是會計資格證和身份證。你可先請一個兼職會計， 11.去銀行開基本戶： 憑營業執照、組織機構代碼證，去銀行開立基本帳號。

6. 5個城市禁止開發商設多個馬甲公司同時競拍同一塊地

據澎湃新聞統計，目前已有5個城市為打擊開發商採用多個馬甲公司土拍搶地而出台政策。
6月10日，東莞自然資源局、東莞住建局、東莞人社保障局、東莞市場監督局、東莞稅務局、不動產登記中心、公共資源交易中心等7部門聯合發布《關於規范土地招拍掛競買資格的通告》（試行）。
《通告》規定，東莞土地參拍企業實繳出資必須大於0；參拍企業員工參保人數必須大於0；參拍企業連續報稅1年以上，納稅大於0。初次違反規則，參拍公司一年禁止參與東莞土地拍賣，再次違反規則，參拍公司母公司一年禁止參與東莞土地拍賣。
3月4日，無錫市自然資源和規劃局發布《無錫土地市場公開出讓掛牌文件中〈承諾書一〉的有關解讀》，其中提到，競拍公司需承諾除該競拍主體公司外，無「母公司及母公司其他下屬控股子公司」，或是「我公司（該競買人）下屬控股子公司」參與競拍，違反者將一年內禁入無錫土地市場。
「母公司」：指能夠通過股權、投資關系或協議支配競買人行為的公司；「母公司其他下屬控股子公司」：指競買人的母公司能夠通過股權、投資關系或協議實際支配其行為的公司；「我公司下屬控股子公司」：指競買人能夠通過股權、投資關系或協議實際支配其行為的公司。
5月21日，蘇州市自然資源和規劃局發布《關於嚴格落實競買要求的通告》，《通告》強調，同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買，且競買人土地出讓金的資金來源應為自有資金。對於違反上述規定的競買人，經認定構成違規競買的將被認定為失信行為人，三年內不得參與蘇州土拍。另外，構成違規參與競買的競得人，蘇州自然資源和規劃局有權取消其競得資格，所支付的全部保證金不予退還，並保留要求其賠償該地塊組織網上掛牌出讓支出的全部費用的權利。
事實上，在業內設立馬甲公司拍地，是頗為常見的做法。
6月8日，江西南昌市人民政府辦公室官網發布《關於進一步加強住宅用地供應調控工作的通知》，《通知》在房企拍地方面提出，要嚴格限制關聯公司參加同一宗住宅用地競買。「限房價、限地價」地塊的競買人應滿足土地出讓公告中明確的競買要求,並在報名時書面承諾其關聯公司不參加同一宗地競買。土地一次性報價結束後,將競買人名單對外公布並接受監督,如有關聯公司同時參加一宗地競買情況被舉報或投訴,經南昌市市場監管局查實後,則依法依規嚴肅處理。
更早些時候，2020年9月11日，南京市規劃和自然資源局發布《關於網上交易有關事宜的補充說明》，明確提出同一競買人及同一集團成員企業在同一批出讓公告中不得競得（含聯合競得）兩塊及以上的住宅（商住）用地，也不得同時報名競買（含聯合競買）同一幅住宅（商住）用地，其他用途的地塊除外。
有房企相關人士曾對澎湃新聞表示，很多房企會通過設立多個「馬甲」來增加自己拍地的成功率，「設立馬甲公司拍地在業內是很常見的做法，加上一些城市的保證金要求也不高，所以更會使得不少公司採取這一方式來增加自己的成功率。」
該人士進一步向澎湃新聞舉例，比如為了避免一級子公司參與同一塊地的競爭的情況，想要通過設立馬甲的房企會在拍地前一段時間就開始在地塊所在城市的子公司下再設立孫公司，而且會通過不同股權等級層面的公司相互交叉拿地，這樣就可以規避限制。

7. 房地產公司都有哪些部門,分別起什麼作用

房地產公司的部門職能如下：

1、營銷部：負責開發項目的銷售或者租賃工作，是公司的「龍頭」部門。

2、財務部：負責公司的會計核算和財務管理，是公司的核心部門。

3、工程部：負責項目的建設和管理，確保工期、質量、安全及成本控制執行等。

4、辦公室：負責上下溝通，左右協調。

5、人力資源部：負責人力資源的開發、配置和管理。

6、發展部：負責公司的發展戰略，項目的具體策劃，取地以及相關許可的辦理等一系列前期開發工作。

7、網路技術部門，負責網站的維護運營，產品視覺的開發等等。

(7)房產公司批馬甲擴展閱讀

房地產公司的類型可以從兩個角度進行劃分。

第一個角度是從經營內容和經營方式的角度劃分，房地產公司主要可以劃分為房地產開發公司、房地產中介服務公司和物業管理公司等。

房地產開發公司是以營利為目的，從事房地產開發和經營的公司。主要業務范圍包括城鎮土地開發、房屋營造、基礎設施建設，以及房地產營銷等經營活動。這類公司又稱為房地產開發經營公司。

房地產中介服務公司包括房地產咨詢公司、房地產價格評估公司、房地產經紀公司等。

物業管理公司指以住宅小區、商業樓宇等大型物業管理為核心的經營服務型公司。這類公司的業務范圍包括售後或租賃物業的維修保養、住宅小區的清潔綠化、治安保衛、房屋租賃、居室裝修、商業服務、搬家服務，以及其他經營服務等。

第二個角度是從經營范圍的廣度劃分，房地產公司可以劃分為房地產綜合公司、房地產專營公司和房地產項目公司。

房地產綜合公司是指綜合從事房地產開發、經營、管理和服務的公司。

房地產專營公司是指長期專門從事如房地產開發、租售、中介服務，以及物業管理等某一方面經營業務的公司。

房地產項目公司是指針對某一特定房地產開發項目而設立的公司。許多合資經營和合作經營的房地產開發公司即屬於這種類型。項目公司是在項目可行並確立的基礎上設立的，其生命期從項目開始，當項目結束時公司終了，這種組織形式便於進行經營核算，是房地產開發公司常用的一種形式。

8. 22城首輪集中供地收官 多城圍堵「馬甲」拍地

隨著6月29日武漢首場集中供地土拍的結束，22個重點城市首輪集中出讓正式收官，總計成交住宅用地（含綜合用地）878宗，土地出讓金總額1.07萬億元。值得注意的是，除了各地紛紛設立土拍新規則以進一步穩定房價外，還嚴格禁止房企用「馬甲」公司拍地，即同一地塊中不得出現關聯企業。

多地土拍實施新規則

據貝殼研究院統計，22城首批集中供地總計成交住宅用地（含綜合用地）878宗，土地出讓金總額為1.07萬億元，綜合溢價率15.1%。貝殼研究院高級分析師黃卉接受記者采訪時表示，從此輪集中土拍的結果可以看出，土拍規則的合理設定對穩定價格作用顯著，城市熱度分化加劇，長三角區域城市熱度最高，而品牌房企表現更加突出，同時房地產市場存在進一步分化。

據統計，此次22城首次集中供地，共有71%的住宅用地設定了土地價格上限，「限地價 控房價 競配建/競自持」的規則搭配更是成為多數城市的選擇，以達到控制土地溢價率、控制房價、加大租賃房供給的目的，有效落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。此輪22城集中出讓的綜合溢價率為15.1%，這意味著土拍規則取得了良好的穩定地價的作用。

在此次22城集中供地中，重慶、濟南與武漢三城在拍地規則上皆未有限制，不過重慶規定部分地塊競拍的溢價率若超過50%，企業需在一個半月內繳清全額土地款。武漢則是在多數地塊出讓公告里標明基礎配建、保障房、產業引入等需求，條件較嚴，定向性明顯，對房企的項目運營能力要求高。

而蘇州、上海、鄭州則實施規避價高者得的「一次性報價」規則。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，這一創新性土拍規則除了能有效控制溢價率、達到穩地價效果，同時有助於實現公平競爭，避免土地成交過於集中在個別房企。

「馬甲」搶地被禁止

與其他集中供地城市相比，最後出場的上海土地出讓制度更加規范，除了求穩外，還明確嚴格禁止房企用「馬甲」拍地，即同一地塊中不得出現關聯企業。

上海市在此次土拍時強調，同一名申請人只能進行一次交易申請，含聯合申請自然人及由其擔任法定代表人或負責人的法人或其他組織，或者同一法定代表人/負責人的法人或其他組織，視為同一名申請人。凡申請人之間有直接或間接參股控股投資等關聯關系的法人或其他組織，也視為同一名申請人。

事實上，今年以來，已有多地發文禁止房企用「馬甲」搶地。業內人士認為，此類舉措有利於土地招拍掛市場的公平競爭，有利於政府有序向市場提供土地資源，對於穩定樓市價格具有積極意義。

6月10日，東莞市發布《關於規范土地招拍掛競買資格的通告》（試行），規定東莞土地參拍企業實繳出資必須大於0；參拍企業員工參保人數必須大於0；參拍企業連續報稅1年以上，納稅大於0。這意味著，新注冊的空殼公司將不能參與東莞土地拍賣。

6月8日，南昌市出台的《南昌市人民政府辦公室發布關於進一步加強住宅用地供應調控工作的通知》稱，嚴格限制關聯公司參加同一宗住宅用地競買，「限房價、限地價」地塊的競買人應滿足土地出讓公告中明確的競買要求，並在報名時書面承諾其關聯公司不參加同一宗地競買。

5月21日，蘇州發布《關於嚴格落實競買要求的通告》，規定同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買，且競買人土地出讓金的資金來源應為自有資金。對於違反規定的競買人，將被認定為失信行為人，三年內不得參與蘇州土拍。

「圍搶」干擾公平競爭

在業內人士看來，房企設立「馬甲」公司「圍搶」地塊，是很常見的做法。

以蘇州為例，在距蘇州首批集中供地還有10多天的時間里，旭輝、綠城等多家千億房企迅速成立數十家「馬甲」公司。其中，最「壕」的一家房企兩天內在江蘇太倉新成立了15家房地產咨詢公司，均由該房企100%持股，注冊資本都為50萬元，法定代表人也都是同一個人。

一家品牌房企負責投資拍地的負責人對記者坦言：「現在土拍政策並不是特別完善，或者說政策還有漏洞。在每家企業都帶『馬甲』的情況下，單打獨斗相當於自動棄權，相信沒有哪一家房企願意這樣做。」

據記者了解，房企注冊大量「馬甲」公司搶地的行為與近些年來土拍規則的變化有關。過去各城市土地出讓基本都是價高者得，這種模式下，天價地王不斷涌現，土拍弊端凸顯。為了將地價控制在合理范圍內，保持市場理性，「觸頂最高限價轉為搖號、抽簽」的拍地模式應運而生。

如此一來，房企想要獲得高熱度地塊，往往最後拼的是概率和運氣。於是開發商們開始注冊「馬甲」公司，畢竟多一個「馬甲」，就相當於多一個籌碼，中簽的概率就會增加。

有房企負責人曾抱怨，大開發商的「馬甲」公司一出手，土地拍賣的門檻馬上就變高了，小開發商根本沒了機會。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，在拿地需要「搖號」的模式下，房企成立「馬甲」公司的目的是提高競拍成功率，但這種行為會提升溢價率、抬高參拍門檻，從而加劇房企之間的分化。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁也表示，房企採取多個「馬甲」的方式拿地，實際上是干擾了土地市場的公平競爭，有違土地使用權招拍掛制度的公平、公正、透明。多城市禁止「馬甲」公司參與土拍，說明這個問題具有共性，接下來各地會針對「馬甲搶地」的現象，加大力度彌補政策漏洞。

9. 五個城市出招禁止房企多「馬甲」拿地

東莞、無錫等5個城市日前相繼發文，劍指房企多個「馬甲」拿地。業內人士認為，該類政策目的在於規范行業和降溫土拍市場。但有機構指出，當前樓市量價齊升的根本是土地而非房產，預計第二批集中土拍的供應量有望同比增長60%以上。

禁止多個「馬甲」拍地

目前，已有南京、無錫、蘇州、南昌、東莞5個城市相繼出台相關政策，限制房企多個「馬甲」搶地。

東莞市自然資源局等7部門6月10日發布《關於規范土地招拍掛競買資格的通告》，從6月10日起，參與東莞市掛牌出讓商住用地到達「終次報價」的競買人必須通過相關競買資格，包括競拍企業實繳出資額大於0；上一年度參保人數大於0；連續報稅1年以上，納稅額大於0。

同時提出，競得入選人如果被認定不符合相關資格要求，取消其資格，一年內不得參與掛牌出讓商住用地交易活動，並約談其母公司。若被約談母公司關聯企業在其他宗地競拍中有類似情形，該母公司和所有關聯企業一年內不得參與東莞市掛牌出讓商住用地交易活動。

南昌市6月8日出台的文件也提出，嚴格限制關聯公司參加同一宗住宅用地競買。「限房價、限地價」地塊的競買人應滿足土地出讓公告中明確的競買要求，並在報名時書面承諾其關聯公司不參加同一宗地競買。而土地一次性報價結束後，將競買人名單對外公布並接受監督，如有關聯公司同時參加一宗地競買情況被舉報或投訴，經市場監管局查實後，依法依規嚴肅處理。

業內人士稱，在拿地需要「搖號」的背景下，房企成立「馬甲」公司的目的是提高競拍成功率。但該行為會提升溢價率、抬高參拍門檻，從而加劇房企之間的分化。

財政部、自然資源部等部門日前發文要求將土地使用權出讓收入等4項非稅收收入劃轉稅務部門徵收。安信證券發布研報稱，該政策對房企而言，拿地環節將更透明。徵收方式上的改革將使得土地出讓金的收繳更加規范，房企通過與地方政府協商爭取土地款返還、延期繳納土地款等將相對受限。

供地面積或增加

「兩集中」政策出台之初，市場的普遍理解是對土拍溢價形成抑制從而降溫土拍市場。但就第一批集中供地的情況來看，溢價率整體雖然下降，但幅度仍相對較小，房企參與意願仍高。

國泰君安認為，當前市場較多地使用了金融政策來調控，但樓市的矛盾不是金融現象，而是經濟現象，目前樓市的量價齊升是由於供需不匹配所導致的。

國泰君安數據顯示，今年前5個月百城供地面積同比下降18%，成交面積同比下降22%，但平均溢價率達到20%。目前，市場已經呈現出拿地面積<新開工面積<銷售面積的局面。

該機構預計，7月，第二批集中土拍的供應量有望同比增長60%以上，屆時地價上漲有望得到抑制。從供應量上來看，按照2020年8.1億平方米的供應量計算，今年需要有10%的增速才可以滿足市場需求。扣除前5個月已經出讓的2.5億平方米，意味著6-12月還需要有6.5億平方米的供應量，同比增速達到64%。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜則持有不同觀點。她認為，首批集中供地熱度較高城市後期不排除完善政策來控制市場熱度的可能性，但優質地塊的參拍熱情或延續。

從機構披露的數據來看，整體供應量卻有較大增量。中指研究院數據顯示，6月7日至6月13日，全國40個大中城市推地總面積環比增長212%。其中，長春、上海推出的面積量較大。二線城市土地的供應量明顯增加，成交均價較前一周增幅近六成。

諸葛找房數據顯示，重點監測城市5月供應地塊1076宗，同比下降8.11%，環比增長5.8%；供應規劃建築面積9356.22萬平方米，同比下降19.63%，環比下降10.43%；推出樓面均價為4952.93元/平方米，同比增長23.77%，環比下降21.78%。1076宗地塊中住宅用地784宗，同比下降2.61%，環比增長7.25%。

10. 禁止開發商設多個馬甲公司同時競拍同一塊地

目前已有5個城市為打擊開發商採用多個馬甲公司土拍搶地而出台政策。
6月10日，東莞自然資源局、東莞住建局、東莞人社保障局、東莞市場監督局、東莞稅務局、不動產登記中心、公共資源交易中心等7部門聯合發布《關於規范土地招拍掛競買資格的通告》（試行）。
《通告》規定，東莞土地參拍企業實繳出資必須大於0；參拍企業員工參保人數必須大於0；參拍企業連續報稅1年以上，納稅大於0。初次違反規則，參拍公司一年禁止參與東莞土地拍賣，再次違反規則，參拍公司母公司一年禁止參與東莞土地拍賣。
3月4日，無錫市自然資源和規劃局發布《無錫土地市場公開出讓掛牌文件中〈承諾書一〉的有關解讀》，其中提到，競拍公司需承諾除該競拍主體公司外，無「母公司及母公司其他下屬控股子公司」，或是「我公司（該競買人）下屬控股子公司」參與競拍，違反者將一年內禁入無錫土地市場。
「母公司」：指能夠通過股權、投資關系或協議支配競買人行為的公司；「母公司其他下屬控股子公司」：指競買人的母公司能夠通過股權、投資關系或協議實際支配其行為的公司；「我公司下屬控股子公司」：指競買人能夠通過股權、投資關系或協議實際支配其行為的公司。
5月21日，蘇州市自然資源和規劃局發布《關於嚴格落實競買要求的通告》，《通告》強調，同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買，且競買人土地出讓金的資金來源應為自有資金。對於違反上述規定的競買人，經認定構成違規競買的將被認定為失信行為人，三年內不得參與蘇州土拍。另外，構成違規參與競買的競得人，蘇州自然資源和規劃局有權取消其競得資格，所支付的全部保證金不予退還，並保留要求其賠償該地塊組織網上掛牌出讓支出的全部費用的權利。
事實上，在業內設立馬甲公司拍地，是頗為常見的做法。
6月8日，江西南昌市人民政府辦公室官網發布《關於進一步加強住宅用地供應調控工作的通知》，《通知》在房企拍地方面提出，要嚴格限制關聯公司參加同一宗住宅用地競買。「限房價、限地價」地塊的競買人應滿足土地出讓公告中明確的競買要求,並在報名時書面承諾其關聯公司不參加同一宗地競買。土地一次性報價結束後,將競買人名單對外公布並接受監督,如有關聯公司同時參加一宗地競買情況被舉報或投訴,經南昌市市場監管局查實後,則依法依規嚴肅處理。
2020年9月11日，南京市規劃和自然資源局發布《關於網上交易有關事宜的補充說明》，明確提出同一競買人及同一集團成員企業在同一批出讓公告中不得競得（含聯合競得）兩塊及以上的住宅（商住）用地，也不得同時報名競買（含聯合競買）同一幅住宅（商住）用地，其他用途的地塊除外。
有房企相關人士曾對澎湃新聞表示，很多房企會通過設立多個「馬甲」來增加自己拍地的成功率，「設立馬甲公司拍地在業內是很常見的做法，加上一些城市的保證金要求也不高，所以更會使得不少公司採取這一方式來增加自己的成功率。」
該人士進一步向澎湃新聞舉例，比如為了避免一級子公司參與同一塊地的競爭的情況，想要通過設立馬甲的房企會在拍地前一段時間就開始在地塊所在城市的子公司下再設立孫公司，而且會通過不同股權等級層面的公司相互交叉拿地，這樣就可以規避限制。